Kapitalanlage in Pflegeimmobilien – Chancen und Risiken einer Anlageklasse

Pflegeimmobilien erfreuen sich seit einiger Zeit einer hohen Nachfrage bei Kapitalanlegern und Investoren. Historisch gesehen waren Pflegeimmobilien institutionellen-, semiinstitutionellen- und privaten Großinvestoren vorbehalten, die sehr gerne die ganze Einrichtung für Ihre Portfolios kauften.Seitdem die stetig sinkenden Zinsniveaus privaten Anlegern jedoch gehörig die Lust auf Anlageklassen wie Tagesgeld, Lebens- und Rentenversicherungen verhageln, haben Initiatoren und Projektentwickler auch diese Anlagergruppe verstärkt in Ihren Fokus gehoben. Nachvollziehbar. Wie im klassischen Aufteilergeschäft, bei dem ganze Mehrfamilienhäuser gebaut oder gekauft, dann aufgeteilt und zu höheren Preisen wieder verkauft werden, ist diese Vorgehensweise auch bei Pflegeimmobilien ein interessantes Geschäftsmodell. Zudem sorgt es für mehr Wettbewerb bei den Investoren, was sich ebenfalls positiv auf die Preise aus Sicht der Initiatoren auswirken dürfte.

Nun ist diese Entwicklung aber gar nicht zu kritisch zu betrachten, sorgt Sie doch auch dafür, dass der „normale“ Anleger wieder eine echte Alternative mehr für seinen Vermögensaufbau, -anlage und Altersvorsorge zur Verfügung hat.

So will ich die Chancen und Risiken hier auch eindeutig durch die Brille des privaten Kapitalanlegers betrachten.

Um die Risiken richtig einschätzen zu können, müssen wir uns als erstes einmal mit der Anlageform beschäftigen. Auf welchen Wegen kann ein Anleger überhaupt in Pflegeimmobilien investieren?

Wenn wir die eigenständige Planung und Umsetzung mal außen vor lassen, bleiben uns noch die Wege über

• Offene Immobilienfonds
• Geschlossene Immobilienfonds/unternehmerische Beteiligungen
• Direkte Anlage über den grundbuchrechtlich besicherten Erwerb eines oder mehrerer Pflegeappartements.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds bieten den Vorteil, dass man mit relativ kleinen Summen investieren kann und – unter Einhaltung gewisser Grenzen und Regeln – relativ flexibel über sein Kapital verfügen kann.

OIFs sammeln das Geld von vielen Anlegern und investieren dieses dann, breit gestreut,  in entsprechende Immobilien. Reine Pflegefonds sind zurzeit nicht am Markt. Es gibt jedoch Fonds, welche in den gesamten Healthcare Bereich investieren, zu dem auch Pflegeimmobilien zählen. Die Rendite dieser Vehikel ließ in den letzten Jahren jedoch zu wünschen übrig. Da OIFs offen gehandelt werden können, unterliegen die Preise zudem Schwankungen.

Investmentfonds betreiben die Heime nicht selber, sondern investieren lediglich und überlassen das Geschäft einem Betreiber. Das Geschick und die Erfahrung des Betreibers sind letztendlich maßgeblich für den wirtschaftlichen Erfolg des Heims verantwortlich.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Fonds sind nichts anderes als unternehmerische Beteiligungen. Häufig findet die Beteiligung in Deutschland derart statt, dass man sich als Kommanditist mit seiner Einlage (meist ab ca.10.000€) an einer GmbH&Co.KG beteiligt. Mit dieser unternehmerischen Stellung ist man folglich am Wohl und Wehe der Gesellschaft beteiligt. Dies kann in manchen Situationen z.B. dazu führen, dass Geld bei einer wirtschaftlichen Schieflage nachgeschossen werden muss. Die Beteiligungen laufen meistens über ca. 20 Jahre, während der man kein Zugriff auf sein Kapital hat. Auch bei dieser Form besteht ein entsprechendes Betreiberrisiko, da die Gesellschaften ebenfalls als reiner Investor auftreten.

Manche Fonds haben den Vorteil, dass sie nicht nur in eine Anlage, sondern direkt in mehrere Heime investieren und somit eine breitere Streuung erzielen was das Risiko entsprechend vermindert.
Geschlossene Fonds können zwar als Abnehmer ganzer Heime Einkaufsvorteile erzielen, erheben jedoch regelmäßig üppige Gebühren für Vertrieb und Management von bis zu 30%.

Direktanlage in Einzelappartements

Mit dieser Anlage wollen wir uns am eingehendsten beschäftigen. Wie eingangs erwähnt, erfreut sich diese Anlageklasse steigender Beliebtheit bei Investoren. Doch warum ist das eigentlich so?

Der naheliegende Punkt ist wahrlich keine Raketenwissenschaft.  Wie vermutlich jeder mittlerweile mitbekommen hat, sorgt die demografische Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten dafür, dass die Deutschen immer älter werden, dass die Älteren immer mehr werden und somit die Anzahl Pflegebedürftiger steigt.
Die offiziellen Zahlen stellt der Bund regelmäßig zur Verfügung.

Da die Anzahl der vorhandenen Pflegeplätze die Nachfrage nicht decken kann, werden neue Pflegeheime benötigt.
Bei dieser Form der Investition erwerben Anleger einzelne oder mehrere Pflegeappartements. Wie bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird auch hier ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungseigentum mit allen damit verbunden Rechten und Pflichten erworben.

Anders als bei klassischen ETW muss der Anleger sich hier jedoch nicht um die Vermietung der Wohnung kümmern. Im Zuge des Erwerbes schließt der Anleger einen Vertrag mit dem Betreiber, der ihm über einen vertraglich festgelegten Zeitraum (häufig 25 Jahre) eine garantierte, indexierte Miete zahlt. Somit ist einer inflationären Entwicklung vorgebeugt.

Wie schon mehrfach angesprochen liegt das größte Risiko in einer Insolvenz des Betreibers. Es handelt sich hierbei um klassische Management-Immobilien, deren Erfolg, ähnlich einem Hotel, maßgeblich von der Leistung des Betreibers/Managers abhängt. Sollte ein Betreiber ausfallen, muss sich die Eigentümergemeinschaft um einen neuen Betreiber kümmern, damit der Geschäftsbetrieb weitergeführt werden kann. Dies kann bei einer großen Anzahl von Eigentümern durchaus zu Problemen führen.  Es besteht jedoch durchaus die Möglichkeit, sich direkt zu Beginn der Investition nach einem Initiator umzuschauen, der nicht nur den Verkauf initiiert, sondern sich zusätzlich um die laufende Verwaltung der Immobilie kümmert und einen entsprechenden „Track-Record“ mitbringt. Dieser sollte den Markt kennen, Zugang zu den führenden Betreibern haben und somit für eine schnelle Lösung sorgen können.

Ein weiteres, immobilientypisches Risiko liegt im Standort begründet. Da man auf eine langfristige und nachhaltige Nachfrage nach Pflegeplätzen angewiesen ist, sollte man der Standortwahl ein besonderes Augenmerk zukommen lassen. Hier empfiehlt es sich mit Sicherheit, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Sollte sich, nach der Pleite des Betreibers oder Auslaufen des Pachtvertrages kein anderer Betreiber finden, bleibt dem Anleger zumindest die Möglichkeit seine Wohnung zu veräußern oder diese gemeinsam mit den anderen Eigentümern umzugestalten.
Hier können allerdings hohe Investitionen entstehen, da gerade die Gemeinschaftsräume auf die Nutzung als Pflegeheim ausgerichtet waren.
Auch dieses Risiko kann mit einer weitsichtigen Standortwahl und der Investition in einen professionellen Verwalter verringert werden.

Den angesprochenen Risiken stehen jedoch auch interessante Chancen gegenüber

Aktuell kann man bei einer Investition mit einer Bruttomietrendite von zwischen 4 und 5% kalkulieren die sich, vertraglich vereinbart,  an die jeweilige Verbraucherpreisentwicklung anpasst.
Durch die Eintragung im Grundbuch steht einem zudem ein Sondereigentumsrecht zur Verfügung, welches eine gewisse Sicherheit verspricht und darüber hinaus gerne von Banken finanziert wird.
Dieser Umstand ist ein weiterer Vorteil. Aufgrund der niedrigen Finanzierungskonditionen können, abhängig von der individuellen Situation und der Gestaltung der Finanzierung, Eigenkapitalrenditen von über 20% erzielt werden.
Mitunter ist es somit möglich, sich eine grundbuchlich besicherte Rente aufzubauen, für die man keinen einzigen Euro selbst aufwendet, die vererbbar, beleihbar und jederzeit veräußerbar ist. (Siehe Beispiel)

Der vermutlich größte Vorteil liegt in der Sicherheit und Kalkulierbarkeit der Mieteinnahmen. Anders als bei ETW, bei denen mitunter häufig Mieterwechsel, Leerstände oder Zahlungsschwierigkeiten der Mieter die Anlagefreude trügen hat man bei der Investition in eine Pflegeimmobilie einen langfristigen Mietvertrag mit einem Mieter, dessen Einnahmen z.T. durch den Gesetzgeber abgesichert sind.

Der Betreiber schließt in der Regel einen Versorgungsvertrag mit den Pflegekassen und den regionalen Trägern der Sozialhilfe.
Im Versorgungsvertrag wird die langfristige Pflegebedarfsplanung der Kommune geregelt und stellt die langfristige Nutzbarkeit des Objektes auch im Falle der Insolvenz eines Betreibers sicher.
Zusätzlich regelt der Vertrag, dass das Sozialamt für Unterkunft und Verpflegung der Bewohner aufkommt, sollten diese nicht selbst zahlen können. Ein ordentliches Pfund, was die Sicherheit der Investition anbetrifft.

Beispiel:

Wie bei allen Kapitalanlagen gibt es auch bei Pflegeimmobilien Risiken zu beachten. Angesichts der Rahmenbedingungen lohnt es sich jedoch, sich damit zu beschäftigen.
Gerade für Anleger, die sich nicht selbst intensiv um Ihre Investition kümmern können und wollen ist die Investition in ein solches Betreibermodell interessant.
Junge Menschen, die sich mit Ihrer Altersvorsorge beschäftigen haben auf jeden Fall wieder eine interessante Option dazugewonnen.